全国首例，温州一小区业主大会获法人资格

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温州鹿城区南塘五组团小区业主大会日前在区民政局注册社团、获得法人资格代码证，这意味着该小区业主大会有了独立的民事主体资格，是全国首个取得独立民事主体资格（即“法人资格”）的业主大会。

“拥有法人资格以后，业主大会可以直接起诉开发商或物业公司，可以开立独立的银行账户，还可以代表全体业主，成为小区车库、电梯、会所等共用设施、设备的权利人，避免被开发商和物业公司侵占。”昨天，鹿城区民政局副局长黄坚靖告诉早报记者。
         业主大会由全体业主选举产生，在保护业主权益方面有重要作用。但以往，因为没有独立民事主体资格，与开发商、物业等出现纠纷或业主公共利益被侵占时，无论是业主大会还是其授权的执行机构业主委员会，几乎都没有起诉资格。

“首个具有独立民事主体资格的业主大会，在制度层面最大的突破是改变了‘注册社团需有业务主管单位’的前置条件，直接在民政部门登记注册。”据浙江省民政厅有关负责人介绍， 去年10月，民政部、省民政厅曾到鹿城区调查小区业主大会现状，在今年1月民政部与浙江省政府签署的共建“温州市民政综合改革发展试验区”协议中，提出探索城乡基层社区管理服务体制、机制改革。
         黄坚靖介绍，业主大会想注册成为社团须满足2个条件：符合社会组织注册登记规定，如需有注册资金等；成立监事会。另据透露，如南塘五组团的摸索取得成功，业主大会取得民事主体资格的工作将在温州推广。
业主大会是否具有法人资格，法律界尚存争议

　　浙大光华法学院教授陈信勇说，小区业主大会是否是法人，在目前的法律界本身是存在争议的，《物权法》和《物业管理条例》并未明确规定业主大会作为一个组织是否具有民事主体资格，即法人资格。在法律规定尚不明确的情况下，大部分的观点支持“非法人”意见。
     当然这并不妨碍在实践上为业主大会的法人登记注册开设渠道，温州鹿城区民政部门的试点工作就是例子。陈信勇说，对于保障小区业主的合法权益和共有财产，从管理上，这个尝试是有好处的。
    “但是在运行过程中，不能否认可能会出现一系列的相关问题。”陈信勇解释，判断一个组织是否能成为法人，关键要看它是否具有独立的责任能力，其中是否具有“独立财产”是关键中的关键。
   “举个例子，作为小区的业主大会，如果遇到负债的情况，它不可能像企业一样申请破产，最后的债务责任还是要由全体业主承担。”从这点上讲，陈信勇质疑业主大会的法人资格，认为它不是独立的责任承担者，不具备完全的民事责任能力。“当然，这就需要在新政策的运作过程中不断去完善法律。”
过去：业主大会没有“身份证”的尴尬 70%业主签字才能起诉开发商
    业主大会是现代城市住宅公寓化和物业管理发展过程中出现的一种新型自治社会组织，其授权的执行机构就是人们常说的业主委员会，其主要职能在于保护业主公共利益。
    然而，当涉及小区的公共利益受到侵害时，无论是业主大会，还是业主委员会，几乎都没有起诉开发商或物业公司的诉讼资格。
   “私人的房子出现相关问题时，业主可以自己去状告开发商或者物业公司，但是小区的公共设施遭到破坏或遇到质量问题时，却很难找到‘原告’。”鹿城区业主委员会协会会长蒋成富说，现行法律并未对业主大会赋予明确的民事主体资格，因此在诉讼中，业主大会或业主委员会因为主体不合格而被驳回的案件屡见不鲜。
    多年前，温州华昌大厦的开发商，违反了住宅小区应按总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房的法律规定，侵害了全体业主的合法权益。但是业主委员会对开发商的诉讼却屡次被驳回，其原因都是因为业主委员会不具备诉讼主体资格。
    “按照当时的法律规定，业委会要成为原告，必须由70%的业主亲自到法院联名签字。”当时公益协助该业主委员会的蒋成富说，最后业委会通过信息公示，以及挨家挨户做工作，3个多月后才终于凑齐了这70%的业主在同一天去法院签字。

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公有财产监管困难

“去年下半年，温州某大厦换届选举了业主委员会，然而新旧委员交班之际，却发现本该正常交接的存有大厦公共收益的银行账户交不出来了。随后，业主起诉老的业主委员委会，然而该案件也因为”被告“的法人资格问题暂时没有进展。”

　　蒋成富说，在没有法人资格的情况下，业主大会不能独立开设银行账户。一般情况下，目前各个小区的通行的做法是，由业主委员会主任开设一个个人账户，设置好密码后，银行卡交给副主任管理。

　　“这里的漏洞显而易见。卡密分离并不能真正做到财务监管，开户人拿个身份证很容易重新办卡设密。”

现在：成为“社团法人”意味着什么？

业主大会取得社团法人资格到底意味着什么？鹿城区民政局副局长黄坚靖说了三点：

　　第一，无需冗长的业主联名签字，业主大会可以直接和物业公司对簿公堂了；

第二，可以开立独立银行账户，民政部门会定期对业主大会进行年审，包括财务审查，业主的共有财产有了保障；

　　第三，业主大会可以代表小区全体业主成为共用设施、设备的权利人，避免开发商和物业公司把这些业主的共有财产据为己有，侵犯业主权利。

　　据悉，目前业主大会取得民事主体资格的工作已有两个试点，分别是鹿城区南塘5组团小区和嘉鸿花苑小区，是否在更大范围推广，还要看试点运行成效。